A reforma tributária trouxe mudanças relevantes para a locação de imóveis. Com a Lei Complementar nº 214, o aluguel passou a ser analisado não apenas como renda, mas também sob a ótica de atividade econômica, especialmente quando existe recorrência, volume significativo de receita e número minimo de imóveis.
Até a reforma, a tributação do aluguel seguia uma lógica mais simples. Na pessoa física, a principal incidência era o Imposto de Renda. Na pessoa jurídica, havia uma combinação de tributos como PIS, Cofins, ISS, além do IRPJ e da CSLL. Com o novo modelo, a locação passou a se conectar diretamente ao sistema de tributação do consumo.
Para a pessoa jurídica, a mudança é objetiva. A receita de aluguel passa a integrar o novo IVA, com incidência do IBS e da CBS. Isso ocorre independentemente do valor recebido ou da quantidade de imóveis. A locação realizada por empresa é considerada, por definição, uma atividade econômica organizada e, por isso, sempre estará sujeita a essas contribuições.
Essa alteração impacta diretamente a gestão do negócio. A estrutura de custos, os contratos de locação e a forma de precificação passam a influenciar o resultado tributário. Ao mesmo tempo, o novo sistema permite o aproveitamento de créditos sobre despesas relacionadas à atividade, o que torna o planejamento tributário ainda mais relevante para evitar aumento desnecessário da carga.
No caso da pessoa física, a reforma adotou critérios claros para definir quando o aluguel passa a ser tratado como atividade econômica. A incidência do IBS e da CBS não atinge todos os locadores. Ela ocorre quando o contribuinte ultrapassa determinados limites estabelecidos na lei.
De forma geral, a pessoa física passa a estar sujeita ao IBS e à CBS quando possui mais de três imóveis alugados e a receita anual com aluguéis ultrapassa R$ 240 mil. A Pessoa Física também será considerada contribuinte caso a receita com essas operações exceda em 20% o limite de R$ 240.000,00 (isto é, R$ 288.000,00), ainda que não preencha o critério de número de imóveis.
Ao ultrapassar esses limites, o aluguel deixa de ser tratado apenas como renda patrimonial e passa a ser enquadrado como atividade econômica recorrente. Nesse cenário, além do Imposto de Renda, o locador passa a lidar com as regras do novo sistema de tributação do consumo, podendo atingir uma tributação estimada em 40% da receita auferida com a atividade, reduzindo significativamente o rendimento líquido se não houver planejamento tributário prévio.
Um ponto importante é que esses limites não são percebidos apenas no momento da declaração anual. O crescimento gradual da receita, reajustes contratuais ou a inclusão de novos imóveis podem levar ao enquadramento sem que o contribuinte se dê conta imediatamente.
Diante desse novo cenário, a decisão entre manter a locação na pessoa física ou estruturar a atividade por meio de uma pessoa jurídica deixou de ser simples. Essa escolha deve considerar o volume atual de receita, as projeções futuras, a possibilidade de aproveitamento de créditos, os objetivos patrimoniais do locador e um planejamento sucessório.
A reforma tributária não determina um único caminho, mas exige análise técnica, simulação e acompanhamento constante, caso a caso e alinhado com o objetivo do Locador. Entender os limites e os critérios definidos pela Lei Complementar nº 214/25 é essencial para evitar riscos e tomar decisões mais seguras.
A AGS Contadores acompanha de perto as mudanças da legislação e auxilia seus clientes na avaliação do impacto da reforma tributária sobre a locação de imóveis, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas, sempre com foco em planejamento, conformidade e eficiência tributária.
